요즘 청년들 사이에서 신축 빌라는 비교적 저렴한 전세금으로 깔끔한 환경에서 살 수 있는 매물로 인기를 끌고 있어요. 하지만 외관만 보고 혹해서 계약했다가 나중에 ‘전세 사기’ 피해로 이어지는 사례도 많습니다. 겉보기에 새 건물이라 더 안전할 것 같지만, 실제론 ‘대출과 전세’가 얽힌 복잡한 구조로 불안정한 경우도 많죠.
그래서 오늘은 신축 빌라 계약 전 반드시 확인해야 하는 다섯 가지 체크리스트를 정리해봤어요. 이 항목만 기억해도 여러분의 보증금을 지킬 수 있습니다.
1. 건물 소유 구조 확인 (공동소유 여부 꼭 체크)
신축 빌라는 대부분 ‘1동 4세대’ 같은 소규모로 나뉘고, 가끔씩은 건물 전체가 하나의 소유주가 아니라 ‘각 세대별 공동 소유’인 경우가 있어요. 이럴 경우 등기부등본상 ‘대지권 미등기’, ‘건축물 등기 누락’ 등의 리스크가 발생하죠. 반드시 등기부등본에서 내 계약 세대가 ‘단독 소유’인지 확인하고, 대지권 비율이 표시돼 있는지 체크하세요.
2. 준공 시기와 건축 허가 상태
건물 외관이 깔끔해 보여도, 실제로는 ‘사용승인 전 임대’ 상태인 경우가 있습니다. 아직 관청에서 최종 승인도 안 받은 상태에서 임대 계약을 받는 거죠. 이런 경우, 입주 후 문제가 생기면 법적 보호를 받기 어려워요. 계약서 작성 전, 반드시 '사용승인일'이 기재된 서류를 요청하고, '임대 가능 상태'인지 확인하세요.
3. 전세 보증금 대비 근저당 설정 확인
신축 빌라는 사업자 자금 마련을 위해 보통 대출을 끼고 지어지는 경우가 많아요. 이 과정에서 집주인의 근저당 설정이 보증금보다 많은 경우가 비일비재하죠. 전세 계약 전에 꼭 ‘등기부등본’을 발급받아 해당 세대에 설정된 대출금(근저당) 총액을 확인해야 합니다. 내가 넣는 보증금보다 대출이 많으면, 계약을 피하세요.
4. 주변 매물 시세와 비교
‘신축 프리미엄’을 내세워 시세보다 터무니없이 높은 보증금을 요구하는 경우도 있어요. 같은 동네, 비슷한 건물의 최근 거래 시세를 꼭 확인하고, 중개사 말만 믿지 말고 직방·다방·호갱노노 같은 부동산 앱에서 평균가를 체크하세요. 시세보다 비정상적으로 높으면 '깡통전세'일 가능성이 있습니다.
5. 확정일자와 전입신고는 꼭 다음 날까지 완료!
계약서에 도장 찍고 끝이 아닙니다. 확정일자와 전입신고를 동시에 해야만 ‘보증금 우선 변제권’을 확보할 수 있어요. 집주인과 계약했다 해도, 먼저 확정일자를 받은 다른 세입자가 있다면 보증금은 후순위로 밀릴 수 있습니다. 하루라도 미루지 말고 관할 주민센터나 정부24를 통해 꼭 처리하세요.
신축 빌라, 잘 고르면 예쁘고 실속 있는 집이 되지만 하나라도 놓치면 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 항목 하나하나 직접 체크하면서, ‘내 보증금은 내가 지킨다’는 마음으로 계약에 임하세요!